Doveri del locatore e durata del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo

La durata del contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione è un documento stipulato tra due parti per mezzo del quale il locatore si impegna a garantire l’uso di una soluzione abitativa al suo affittuario durante un arco di tempo prestabilito, in cambio di una somma di denaro pattuita in sede di contratto (si vedano art. 1571 c.c. e seguenti).
Il Codice Civile stabilisce che il termine massimo di un contratto di locazione non superi i 30 anni (art. 1573), con la precisazione secondo cui il contratto venga considerato come atto eccedente l’ordinaria amministrazione, qualora superi i 9 di durata (art. 1572 c.c.).
Nel complesso, le parti sono libere di gestire in sede di stipula la durata della locazione e i termini di scadenza della stessa.

Oggi, la locazione di beni immobili fa riferimento alla legge numero 392/1978, la quale indica regole diverse a seconda che si parli di uso abitativo o un differente uso.
Gli immobili con un valore storico o artistico, pubblici o a scopi turistici continuano a rispondere agli articoli del Codice Civile.

Specificatamente, quando si tratta di locali ad uso abitativo, il contratto deve avere una durata minima di 4 anni (legge 392/1978), con rinnovo automatico per ulteriori quattro anni.
Nell’evenienza in cui il canone della locazione risulti calmierato (inferiore ai normali prezzi sul mercato), la durata minima del contratto è ridotta a 3 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 2.

Una tipologia speciale di contratto di locazione ad uso abitativo è quello transitorio, ad uso non turistico e per lassi di tempo ben precisi.
Nella fattispecie, la sua durata va da 1 mese a 18 mesi.
Tra i contratti transitori c’è anche quello per studenti, che si protrae dai 3 ai 36 mesi, con fissazione automatica del termine di locazione.

I doveri del locatore

I doveri del locatore sono molteplici e di varia natura: per prima cosa, è necessario che esso consegni l’abitazione in normale stato di manutenzione (art. 1575 c.c.).

In secondo luogo, in caso di vizi gravi, ossia pecche nella vivibilità della dimora, che ne diminuiscono significativamente il valore, il locatore deve dare al conduttore dell’immobile la possibilità di ridurre il contratto o rescinderlo definitivamente, a meno che il conduttore stesso non fosse precedentemente a conoscenza di tali vizi gravi (art. 1578 e s.s. c.c.). Nel caso si arrivi ad una condizione di pericolo per la salute del locatario e dei suoi familiari, il locatore è tenuto allo scioglimento del contratto.

L’immobile dato in affitto deve essere mantenuto in uno stato che ne renda possibile la sua abitabilità, ossia l’uso convenuto in sede di contratto (art. 1575 c.c.).
Il locatore deve garantire le grandi riparazioni: sono esclusi, pertanto, i lavori di piccola manutenzione, a carico del locatario (art. 1576 c.c.).

Affinché venga assicurato il corretto godimento della dimora ad opera dell’affittuario, al locatore si presenta il divieto di apportare innovazioni sull’immobile, a meno che queste ultime vengano ritenute urgenti e strettamente necessarie: in questo caso, previa comunicazione preventiva, il conduttore dell’abitazione dovrà tollerare le riparazioni apportate, a meno che la loro esecuzione renda inabitabile la casa e si renda, dunque, indispensabile una rescissione del contratto di locazione (art. 1584 c.c.).

Per finire, il locatore è tenuto ad assicurare il pacifico godimento dell’immobile per l’intero periodo del contratto stipulato. Per maggiori informazioni a tal proposito, è bene consultare gli articoli 1585 e 1586 del Codice Civile, rispettivamente per quanto riguarda le molestie di terzi in grado di ostacolare il corretto usufrutto del bene in locazione e le pretese di chi reputi, a torto o a ragione, di avere uno specifico diritto sull’immobile.

Riferimenti

[1] Articolo 1571 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n.262)
[2] Articolo 1573 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n.262)
[3] L. 27 luglio 1978, n. 392 Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
[4] Articolo 1575 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n.262)
[5] Articolo 1576 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n.262) Mantenimento della cosa in buono stato locativo
[6] Articolo 1584 Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n.262) Diritti del conduttore in caso di riparazioni