Vuoi aprire un B&B? Ecco le leggi da conoscere
Il numero dei Bed and Breakfast che si aprono mensilmente è in continua crescita. Il fenomeno è il riflesso di una condizione legislativa molto favorevole verso i privati e le famiglie, che possono, secondo legge, affittare interi appartamenti o parti di essi a ospiti esterni. Nelle strutture ricettive a conduzione familiare non è richiesta, infatti, l’apertura della partita IVA a condizione che il numero di posti letto sia limitato e che venga offerta un’ospitalità familiare.
La particolarità dei B&B è che si tratta di affitti brevi e i pernottamenti non superano le tre notti, si tratta, in ultima analisi, di una locazione non riconducibile ad una forma ricettiva a fine di lucro, come nel caso delle pensioni e delle locande. Il legislatore, sulla base di questa considerazione, ha disposto che chi vuole affittare parte della sua casa possa farlo senza dover dar inizio ad un’attività imprenditoriale. La struttura recettiva a conduzione familiare non è null’altro che offrire i propri spazi per periodi relativamente brevi.
Tuttavia avere un B&B significa adempiere a diversi obblighi. Innanzitutto è necessario fare una distinzione tra casa indipendente e condominio. Se nel primo caso il proprietario può avere un diritto pieno sull’immobile e decidere la sua destinazione d’uso, nel caso del condominio è necessario controllare che nel regolamento non ci sia una clausola, che rientra nelle servitù atipiche, che ponga il divieto assoluto di affittare l’intera casa o alcune camere a terzi che non siano gli effettivi proprietari. Per arginare questa limitazione del diritto di proprietà è richiesta l’inserimento di una nota specifica nell’atto di acquisto dell’immobile, che indichi i possibili usi dell’immobile, indipendentemente da quello che sarà successivamente deciso dal regolamento condominiale.
Diverse sono le sentenze della Corte di Cassazione per regolare la materia e porre fine ai vari dubbi proposti circa la possibilità o meno di affittare temporaneamente appartamenti condominiali o parti di esso. Certamente il punto di partenza è che affittare l’intero appartamento o parti di esso in qualunque forma, B&B, alberghi o affittacamere, significa utilizzare lo stesso a fini non abitativi. Quindi se nel regolamento condominiale non è permesso l’uso diverso da quello abitativo, allora il proprietario della casa non può affittare né l’intero stabile né parti di esso (Legge 9 12/98, n. 431, art. 2, comma 3).
Nel caso sia possibile affittare le camere di un appartamento, il proprietario deve adeguarsi alle normative più recenti sia nazionali che locali, deve, infatti, presentare la Segnalazione Certificata di inizio Attività al comune di appartenenza. Nel documento devono essere descritti i locali, il numero dei letti e di quanti bagni saranno messi a disposizione degli ospiti. La Scia viene presentata al comune per via telematica, dopo aver pagato i diritti di segreteria richiesti. Questa comunicazione è propedeutica alla registrazione come struttura recettiva presso la Questura di appartenenza e alla comunicazione entro le ventiquattro ore delle generalità di chi viene ospitato in casa.
In conclusione i B&B e gli affittacamere per brevi periodi offrono un’accoglienza particolare che non può essere vissuta in altre strutture ricettive. La possibilità data di non dover costituire un’impresa da la possibilità a tutti di diventare degli host, è però necessario adeguarsi ai regolamenti che a volte possono risultare restrittivi ma hanno lo scopo di limitare i disagi che potrebbero nascere dovuti all’inesperienza.
